鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -31	つくば市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区１種 (60,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -111	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東6m、角地		２中専高度地区1種文教地区２種 (70,200)
c	つくば（Ｒ５公示） -543	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北東6m、北西6m、三方路		１中専高度地区1種地区計画等 (70,200)
d	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -208	つくば市		更地	（　）	正方形	北西6m市道、中間画地		１中専地区計画等高度地区 (60,200)
e	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -209	つくば市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区１種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,446	100 [ 114.2]	80,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	85,800
b	(　 ) 75,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	70,444	100 [ 90.9]	77,496		83,000
c	(　 ) 84,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	79,081	100 [ 99.4]	79,558		85,200
d	(　 ) 75,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	74,470	100 [ 93.7]	79,477		85,100
e	(　 ) 58,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,140	100 [ 72.9]	79,753		85,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

つくば -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,913,322	1,446,647	7,466,675	5,633,320	1,833,355	（　0.9730） 1,783,854	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	35,677,080 円　　　　（　 52,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	70 ％	200 ％	200 ％	678 ㎡	27.0 m x 24.8 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、各部屋４５㎡、各階６戸、計１２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	270.00	100.0	270.00	1,438	388,260	1.0	388,260
							1.0	388,260
～

～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		776,520		776,520
								776,520

⑨年額支払賃料	776,520 円　×　12ヶ月　＝　 9,318,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,318,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 773,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,544,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,520 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 776,520 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 361,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,913,322 円　　　　（　 13,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-106	1,291 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	1,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,438 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-112	1,439 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,508
c	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-124	1,389 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 77.0]	100 [113.0]	1,492

つくば -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,800 円	82,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	279,547 円	9,318,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,100 円	82,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	82,600 円	82,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,600 円	82,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,446,647 円　（　　　　　　 2,134 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,633,320 円（　　　　　 8,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,913,322 円
②総費用	1,446,647 円
③純収益　①－②	7,466,675 円
④建物等に帰属する純収益	5,633,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,833,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,783,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,677,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
つくば -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -18

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　説田　賢哉

TEL.

鑑定評価額

57,600,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市並木２丁目１番３				②地積　(㎡)	678 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	共同住宅ＬＳ2	住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西34m県道、三方路	水道、ガス、下水	つくば 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３４ｍ県道　　　「
基準方位　北」

交通

施設

つくば駅の南東方

3.7km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、良好な住宅地域として成熟しつつあり、つくばエクスプレスの開通・商業施設の定着等に伴い利便
性が高まり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心はつくば市近隣居住者及び転勤等
に伴う県外移住者も多数存する。つくばエクスプレス開業後は安定して需給が好調であるが新規の造成分譲にやや押さ
れ気味である。土地は７０坪程度で約２，０００万円程度、新築の戸建て物件は４，５００万円程度が需給の中心であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　小中学校が近く、筑波研究学園都市の発展とともに開発された分譲地であり近年も公務員住宅跡地に大中規模開発が
進められており、戸建住宅や民間施行の共同住宅も多く見られる。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を
重視し、結果としてやや低位となった収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[108.5]
100

100
[101.0]

100
[159.8]

[107.1]
100

85,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの経済や地価に与える影
響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々
に回復の兆しも認められる反面各種不安定要
素も存する。

小中学校にも近く、様々な利便性の向上、商
業施設の充実等の影響を受け、当地域は安定
的に人気を有しているが、新規供給が多くや
や弱含みである。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -740	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、南東6m、二方路		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -545	つくば市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度地区1種地区計画等 (60,200)
c	つくば（Ｒ５公示） -65	つくば市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専地区計画等高度地区 (60,200)
d	つくば（Ｒ５公示） -107	つくば市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,032	100 [ 109.8]	79,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	84,900
b	(　 ) 86,478	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	83,152	100 [ 104.5]	79,571		85,200
c	(　 ) 81,669	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,669	100 [ 104.0]	78,528		84,100
d	(　 ) 80,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,197	100 [ 100.0]	80,197		85,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

つくば -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,066,856	1,695,514	7,371,342	5,599,220	1,772,122	（　0.9730） 1,724,275	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	34,485,500 円　　　　（　 50,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	70 ％	200 ％	200 ％	678 ㎡	27.0 m x 24.8 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約４５㎡）と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	270.00	100.0	270.00	1,456	393,120	1.0	393,120
							1.0	393,120
2～ 2	住宅	270.00	100.0	270.00	1,460	394,200	1.0	394,200
							1.0	394,200
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		787,320		787,320
								787,320

⑨年額支払賃料	787,320 円　×　12ヶ月　＝　 9,447,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,447,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 755,827 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,692,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	787,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,243 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 787,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 367,600 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,066,856 円　　　　（　 13,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-129	1,181 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,519 円/㎡　月額支払賃料（　 1,456 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-120	1,502 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

つくば -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	410,500 円	82,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	377,914 円	9,447,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,200 円	82,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,695,514 円　（　　　　　　 2,501 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,100,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,599,220 円（　　　　　 8,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,066,856 円
②総費用	1,695,514 円
③純収益　①－②	7,371,342 円
④建物等に帰属する純収益	5,599,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,772,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,724,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,543 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,485,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,900 円／㎡）