別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 つくば -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -9 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小田字荒宿３０３５番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とし農 家住宅、店舗もある 住宅地域 南西8.6m市道 水道、下水 つくば 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   420 ｍ、西   500 ｍ、南   750 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８． ６ｍ市道 交通 施設 つくば駅北東方 11.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心に周辺市町の住宅地域。需要者は地縁性を持つ地元の第１次取得者が中心である。市場で 需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で５００万円前後、新築戸建で２０００万円前後である。近隣地域は つくば市郊外に位置し、最寄駅や市中心部等への接近性や生活利便性が劣る旧来の住宅地域のため、需要は弱含みで推 移している。コロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、つくば市の北寄り郊外部の利便性の劣る地域にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者に よる自己用住宅等による土地需要が中心であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が成熟していないため 、収益価格の適用は断念した。よって、収益価格は試算せず、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格をもって 鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [139.4] [104.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向にあり、ＴＸ沿線の住環境良 好な地域で地価は上昇、他の市街地は横ばい 、利便性の劣る地域は弱含みで推移している 。 市街化区域に指定されているが、最寄駅や市 中心部等の接近性や利便性に劣る地域であり 、需給は少なく地価は弱含みで推移。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、南 西街路であることにより日照がやや優る。な お、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％