別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 つくば -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.9 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市倉掛字新田１２０５番１２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 つくば 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 東４ｍ市道 交通 施設 つくば駅　南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の既存住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑波学園都市中心部及びその周辺に形成される標準的な住宅地域で、主たる需要者は市内や隣接市等に 居住・勤務する子育て世代を中心とした一次取得者である。当地域は調整区域ながら、市中心部に近く生活上の便益が 良好であり、学区・住環境等の観点より住み替え層からの需要も認められ、地価は比較的安定している。需要の中心価 格帯は、更地は１，５００万円程度、新築戸建は建物グレードにもよるが３，０００万円台半ばと推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格を得たので再吟味を行う。取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内に所在するここ１年に 成約した比較的新しい取引事例を根拠としており、精度の高い適切な価格が試算し得たと思料する。収益還元法は、当 地域内における賃貸市場の成熟度の観点から適用出来ず、収益価格は試算しなかった。以上より、本件では、代表標準 地との検討をふまえ、本件比準価格を妥当と認め、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 55.0] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾 向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。 一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み 継続している。 調整区域の住宅地域であるが、市街地に近く 利便性も比較的良好で大幅な変動は見られな い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -51.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％