鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -71	つくば市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -206	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	つくば（Ｒ５公示） -921	つくば市		建付地	（　）	袋地等	南西5.7m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	Ｒ５公示（土浦）再 -25	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
e	Ｒ５公示（土浦）再 -2	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		２低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,810	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,696	100 [ 103.2]	21,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 18,653	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,104	100 [ 81.1]	22,323		22,800
c	(　 ) 12,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.0]	15,536	100 [ 72.9]	21,311		21,700
d	(　 ) 18,320	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,030	100 [ 86.2]	20,916		21,300
e	(　 ) 20,996	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,358	100 [ 89.7]	22,696		23,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,400 円／㎡]

つくば -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,095,988	604,343	2,491,645	2,298,340	193,305	（　0.9730） 188,086	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,761,720 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	276 ㎡	19.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５５㎡、各階２戸、計４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,222	134,420	1.0	134,420
							1.0	134,420
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		268,840		268,840
								268,840

⑨年額支払賃料	268,840 円　×　12ヶ月　＝　 3,226,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,226,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 258,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,967,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,095,988 円　　　　（　 11,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-103	1,582 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,222 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-108	1,242 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,248
c	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-120	1,502 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,242

つくば -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,800 円	33,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	129,043 円	3,226,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,100 円	33,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 604,343 円　（　　　　　　 2,190 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,298,340 円（　　　　　 8,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,095,988 円
②総費用	604,343 円
③純収益　①－②	2,491,645 円
④建物等に帰属する純収益	2,298,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,761,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
つくば -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -4

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　石上　康夫

TEL.

鑑定評価額

6,180,000 円

１㎡当たりの価格

22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市谷田部字駒形４０３２番３外				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が散在し、畑も介在する住宅地域	西6.5m市道	水道、下水	みどりの 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 130 ｍ、南 210 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

みどりの駅東方

2.4km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

谷田部地区の旧市街地に存する住宅地域。利用状況影響を及ぼす変動要因が見当たらないことから現状維持で推
移するものと予測する。需要は地元関係者が中心で弱含みなので、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、農家住宅地域を除くつくば市郊外の住宅地域。旧谷田部町の既存の住宅地域が本来の同一需給圈である
が、取引が少ないので価格的に近い調区の分譲住宅地域まで拡大した。需要者の中心は圏域に居住または勤務する第一
次取得者である。周辺の土地区画整理地内の住宅地に比べると街路と環境条件で劣り需要は限られる。需要の中心とな
る価格帯は、土地は２８０㎡程度で総額６００～７００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己使用目的の取引が主で、類似地域において信頼性のある事例が収集できた。旧谷田部町の商業地域の背
後に位置するためアパート等も散見されるが、旧来の地主が所有地に建てたものがほとんどである。従来より持家志向
の強い地域で収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。当地域は快適性と利便性が重視される地域であること
から、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　つくば -12                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     22,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含
みである。コロナ禍の影響は認められない。
郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這
い乃至下落。

谷田部地区の旧市街地で新規分譲地に比べ街
路条件等が劣るため選好性が低い。地域に影
響を及ぼす変動要因はなく需要は弱含みであ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

つくば -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -721	つくば市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -338	つくば市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南西6m、角地		｢調区｣旧宅団地 (70,200)
c	つくば（Ｒ５公示） -568	つくば市		更地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		｢調区｣旧宅造 (60,200)
d	つくば（Ｒ５公示） -716	つくば市		更地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、中間画地		２住居地区計画等台町地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,732	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	17,405	100 [ 79.1]	22,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 22,776	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,856	100 [ 101.7]	21,491		21,900
c	(　 ) 26,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,347	100 [ 112.5]	22,531		23,000
d	(　 ) 26,999	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	29,325	100 [ 128.3]	22,857		23,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,400 円／㎡]

つくば -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価を適切に把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,771,375	566,780	2,204,595	2,018,720	185,875	（　0.9730） 180,856	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,617,120 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	276 ㎡	19.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積５０㎡×４室を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,230	123,000	1.0	123,000
							1.0	123,000
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,230	123,000	1.0	123,000
							1.0	123,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		246,000		246,000
								246,000

⑨年額支払賃料	246,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,952,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,656,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,361 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,771,375 円　　　　（　 10,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-129	1,181 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,283 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）住　　　　-111	1,451 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,319
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

つくば -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,080 円	2,952,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,400 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 566,780 円　（　　　　　　 2,054 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,018,720 円（　　　　　 7,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,771,375 円
②総費用	566,780 円
③純収益　①－②	2,204,595 円
④建物等に帰属する純収益	2,018,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,617,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）