別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくば -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市春日２丁目１５番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート のほか空地もある住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 つくば 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 つくば駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内にある低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、研究学園地区を中心とする市内住宅地域と判定した。需要者は市内居住又は勤務の一次又は二次取得者 層を中心として周辺市からの流入も見られる。駅徒歩圏で人気の学区内にあり需要は堅調に推移している。現時点でコ ロナ禍の影響は小さく、土地は２００㎡程度で総額２，０００万円台半ば程度、新築戸建で４，０００万円台が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。周辺ではアパート等 も見られるが自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域である。比準価格はつ くば市内の住宅地域の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を採用して鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　つくば -8                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口は増加傾向が継続、高齢化率 は県平均を下回っている。ＴＸ各駅周辺地域 で地価上昇、郊外部や利便性等劣る地域で横 ばい乃至弱含み。 研究学園都市中心部に近く、つくば駅徒歩圏 で人気の学区内にあり需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％ +1.6 ％