鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牛久 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＳＴ調４ -59	牛久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、東25m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	取手ＫＮ公５ -67	取手市		貸家建付地	（　）	台形	南西18m市道、南東4m、角地		２住居 (60,200)
c	つくみＧＹ調４ -48	つくばみらい市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		近商地区計画等景観形成重点地区 (100,300)
d	つくみＧＹ調４ -31	つくばみらい市		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		１住居地区計画等景観形成重点地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	112,940	100 [ 111.7]	101,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 88,955	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,278	100 [ 85.8]	100,557		101,000
c	(　 ) 112,103	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,363	100 [ 111.8]	104,081		104,000
d	(　 ) 95,927	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	95,927	100 [ 96.7]	99,201		99,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

牛久 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,885,926	1,961,425	7,924,501	6,475,920	1,448,581	（　0.9460） 1,370,358	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,869,765 円　　　　（　 74,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	80 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	16.7 m x 21.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し　２～３階事務所を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,000	324,000	3.0	972,000
							1.0	324,000
2～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	1,780	272,340	3.0	817,020
							1.0	272,340
～

～

～

計		540.00	86.7	468.00		868,680		2,606,040
								868,680

⑨年額支払賃料	868,680 円　×　12ヶ月　＝　 10,424,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,424,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 833,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,590,227 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,606,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 868,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 271,723 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,885,926 円　　　　（　 27,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公５賃　　　　-2	2,317 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公５賃　　　　-6	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,962
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牛久 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,600 円	89,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	312,725 円	10,424,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,800 円	89,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,961,425 円　（　　　　　　 5,448 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,200,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,475,920 円（　　　　　 17,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,885,926 円
②総費用	1,961,425 円
③純収益　①－②	7,924,501 円
④建物等に帰属する純収益	6,475,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,448,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,370,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,869,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
牛久 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 5-4

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　佐野　俊夫

TEL.

鑑定評価額

35,200,000 円

１㎡当たりの価格

97,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市中央５丁目２０番９				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗Ｓ2	中層の店舗ビルに駐車場が混在する駅前商業地域	南20m県道	水道、ガス、下水	牛久 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

牛久駅東方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前通りに飲食店や小売店舗等が立地している希少性のある商業地域であるが、業務環境の停滞傾向により地価
はやや弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は牛久市及びその周辺自治体の商業地域及びそれに準ずる用途混在地域一円。需要者の中心は貸しビル、飲
食店等の自営及び中小法人事業者・店舗経営者等である。ロードサイド型店舗に客足が流れ既成商業地は衰退している
地域も多いが、近隣地域は牛久駅至近で希少性等の面で潜在的な需要は底堅いと思料する。画地規模により取引価格は
様々で需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映
した価格が試算された。また近隣地域は駅前商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃
貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.9]

[100.0]
100

97,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

牛久駅周辺の既成商業地域は概ね現状維持と
思料するが、市況を反映して取引は少ない。
ひたち野地区に新しい店舗が多い。

地域要因に格別な変動はない。駅前商業地域
として一定の立地優位性・希少性を維持する
と思料する。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＳＴ公５ -48	牛久市		建付地	（　）	長方形	西34m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
b	牛久ＳＴ調４ -59	牛久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、東25m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	牛久ＳＴ調４ -30	牛久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北20m県道、東18m、南6m、三方路		商業 (100,400)
d	取手ＵＷ調４ -11	取手市		更地	（　）	ほぼ正方形	北25.5m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,441	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,424	100 [ 84.8]	100,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 118,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	112,940	100 [ 111.7]	101,110		101,000
c	(　 ) 105,168	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	101,123	100 [ 100.0]	101,123		101,000
d	(　 ) 89,063	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,796	100 [ 89.3]	99,436		99,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

牛久 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,844,742	1,952,678	7,892,064	6,439,620	1,452,444	（　0.9460） 1,374,012	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,941,412 円　　　　（　 74,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	16.7 m x 21.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階（事務所）：部分貸し

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

周囲の類似建物のレンダブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,037	329,994	3.0	989,982
							1.0	329,994
2～ 3	事務所	180.00	85.0	153.00	1,750	267,750	2.0	535,500
							1.0	267,750
～

～

～

計		540.00	86.7	468.00		865,494		2,060,982
								865,494

⑨年額支払賃料	865,494 円　×　12ヶ月　＝　 10,385,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,385,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,555,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,060,982 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 865,494 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 270,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,844,742 円　　　　（　 27,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公５賃　　　　-6	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,037 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公５賃　　　　-15	2,425 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牛久 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,100 円	88,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	311,578 円	10,385,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 904,700 円	88,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,952,678 円　（　　　　　　 5,424 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,439,620 円（　　　　　 17,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,844,742 円
②総費用	1,952,678 円
③純収益　①－②	7,892,064 円
④建物等に帰属する純収益	6,439,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,452,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,374,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,941,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,800 円／㎡）