鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牛久 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＳＴ公５ -9	牛久市		更地	（　）	台形	西12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	Ｒ５公示（土浦）再 -17	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	つくば（Ｒ５公示） -301	つくば市		更地	（　）	長方形	南30m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ｒ５公示（土浦） -13	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (80,360)
e	Ｒ５公示（土浦）再 -9	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	45,948	100 [ 74.4]	61,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	63,000
b	(　 ) 41,951	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	45,318	100 [ 78.6]	57,656		58,800
c	(　 ) 79,504	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,776	100 [ 130.0]	62,135		63,400
d	(　 ) 53,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,619	100 [ 81.1]	66,115		67,400
e	(　 ) 49,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,684	100 [ 86.6]	59,681		60,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

牛久 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,697,467	2,083,663	7,613,804	6,071,940	1,541,864	（　0.9473） 1,460,608	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,639,373 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	682 ㎡	21.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階店舗（１６２㎡）、２～３階事務所（１６２㎡）、フロア貸し。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,000	324,000	3.0	972,000
							1.0	324,000
2～ 2	事務所	180.00	90.0	162.00	1,630	264,060	3.0	792,180
							1.0	264,060
3～ 3	事務所	180.00	90.0	162.00	1,630	264,060	3.0	792,180
							1.0	264,060
～

～

計		540.00	90.0	486.00		852,120		2,556,360
								852,120

⑨年額支払賃料	852,120 円　×　12ヶ月　＝　 10,225,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,225,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 818,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,407,405 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,556,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 852,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 266,543 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,697,467 円　　　　（　 14,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公５賃　　　　-15	2,425 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.7]	100 [100.0]	2,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公５賃　　　　-12	1,755 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,053
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-5	1,918 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,019

牛久 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,200 円	85,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	306,763 円	10,225,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 478,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 871,000 円	85,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,083,663 円　（　　　　　　 3,055 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,400,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,071,940 円（　　　　　 8,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,697,467 円
②総費用	2,083,663 円
③純収益　①－②	7,613,804 円
④建物等に帰属する純収益	6,071,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,541,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,460,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,639,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
牛久 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　五木田　裕一

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市田宮町字堂薬師１４２番６				②地積　(㎡)	762 ( 80)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ3	小売店舗スーパーが混在する国道沿いの商業地域	東17m国道、南側道	水道、下水	牛久 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 682 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

牛久駅西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

国道６号牛久土浦バイパスの整備が進行し、慢性的な交通渋滞の解消が期待される。一方で通過交通が主体であ
り繁華性や収益性は低いままである。よって地価は当分の間、ほぼ現状のままで推移すると思量する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県南部から県南西部地域に存し、比較的駅に近く、かつ幹線道路に面した商業地域一帯と判断した。需
要者は全国規模の商業資本や地元商業資本のほか、資金力のある個人も市場参加者となり得る。郊外部に進出した大型
店の影響等により、駅前既存商業地域の繁華性が回復しにくい状況が続いている。需要の中心となる価格帯は地形や面
積等による差異も大きく一概に判断できないが、概ね２０万円／坪以下と推定され、やや弱含み傾向が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域から、事例選択要件を具備した適切な取引事例を収集できたため、比準価格が一定以上の規範
性を有すると判断した。一方、近隣地域の収益性であるが回復の端緒はつかみにくく、これに伴い収益価格は低位に求
められた。よって従来からの取引慣行等も勘案し、実証的であり客観的な比準価格を重視するとともに、収益価格を比
較考量し、更に代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[123.5]

[102.0]
100

59,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０
．９％減少しており、高齢化率は３０．５％
であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変
わらない。

地域要因に特段の変動はない。駅西口に近く
集客力が期待できる地域であるが停滞感は否
めず、地価もやや弱い動きが続いている。

個別的要因に変動はない。角地であるため、
中間画地と比較すると、やや優位な競争力を
有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公示（土浦） -48	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西4m、角地		２住居 (60,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -301	つくば市		更地	（　）	長方形	南30m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	つくみＧＹ公４ -43	つくばみらい市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、北4m、西6m、三方路		準住居景観形成重点地区 (70,200)
d	Ｒ５公示（土浦） -13	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	57,970	100 [ 88.4]	65,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,900
b	(　 ) 79,504	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,776	100 [ 134.8]	59,923		61,100
c	(　 66,019) 71,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,709	100 [ 123.1]	56,628		57,800
d	(　 ) 53,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,619	100 [ 82.7]	64,836		66,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

牛久 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,550,075	1,941,689	7,608,386	6,107,490	1,500,896	（　0.9473） 1,421,799	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	27,878,412 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	682 ㎡	21.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２～３階は事務所の部分貸しを想定し、駐車場代も賃料に含む。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同程度の店舗兼事務所と比較し、相当と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	1,975	319,950	3.0	959,850
							1.0	319,950
2～ 2	事務所	180.00	90.0	162.00	1,605	260,010	3.0	780,030
							1.0	260,010
3～ 3	事務所	180.00	90.0	162.00	1,617	261,954	3.0	785,862
							1.0	261,954
～

～

計		540.00	90.0	486.00		841,914		2,525,742
								841,914

⑨年額支払賃料	841,914 円　×　12ヶ月　＝　 10,102,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,102,968 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 838,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,264,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,525,742 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 841,914 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 262,492 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,550,075 円　　　　（　 14,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公５　　　　-3	1,635 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,036 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公５賃　　　　-6	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,202
c	牛久ＳＴ公５賃　　　　-2	2,317 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,931

牛久 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,700 円	85,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	303,089 円	10,102,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 876,100 円	85,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,941,689 円　（　　　　　　 2,847 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,107,490 円（　　　　　 8,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,550,075 円
②総費用	1,941,689 円
③純収益　①－②	7,608,386 円
④建物等に帰属する純収益	6,107,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,500,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,421,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,878,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）