別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 牛久 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 牛久市牛久町字南裏２４３６番外 ②地積(㎡) 2,063  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 畑 徐々に周辺の開発が進む、熟成度中位の地域 北西2m市道 水道、下水 牛久 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西  120 ｍ、南   30 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ市道 交通 施設 牛久駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 戸建住宅素地として開発が見込める宅地見込地地域であり、将来的にも地域要因の大きな変動はなく、ほぼ現状 のまま推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に概ね牛久市及びその周辺自治体の宅地見込地地域一帯と判定した。需要者は大手 開発業者および比較的豊富な資金力を有する地元開発業者等が中心である。新規造成地に対する潜在的な需要は有して いるが、相対的には開発需要はそれほど強くない地域である。中心となる価格帯（総額）は、開発規模・開発条件・利 益率等により様々であることから把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 立地牽連性が認められる茨城県南部の取引事例を収集選択し適切に要因比較等を行い比準価格の査定を行った。控除法 による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格ではあるが、手法の特性上想定要素が多く、価格が流動的で説得力 に欠けると判断した。よって、実証的な価格である比準価格を採用し、控除法による価格は参考にとどめ、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性及び環境が良好な住宅地の需要は底堅く地価 も概ね安定的に推移しているが、既成の郊外住宅地 の需要はやや弱く地価も弱含みである。 新規造成地に対する潜在的な需要を有するも、相対 的には各種条件が劣るため開発需要は高くないと思 料する。 個別的要因の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他