別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 牛久 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市南１丁目５番６ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかアパ ート、店舗もある住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 牛久 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 牛久駅南方 400m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅への接近性が良好な住宅地域として熟成が続く地域で、比較的良好な住環境を維持している。コロナ禍の影響 もみられず、駅への利便性の良さが好材料となり、需要が回復しつつある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牛久市を中心に周辺市町に存する環境良好な住宅地域一帯と考えられる。需要者は、同一需給圏内に居 住する一次取得者に加え、都心方面等からの転入も期待できる。近隣地域は駅への接近性に優るため、コロナ禍の影響 もほぼみられない。最近では利便性が見直され、一定の需要が喚起されつつある。価格水準であるが、土地は５０坪程 度で１０００万円以下、新築戸建住宅は２８００万円以下が取引の中心とみられるが、やや上昇傾向に転じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域では、自用地を求める取引が大半を占める。したがって快適性や利便性、安全性等が重視 される傾向が強い。一方収益価格であるが、付近では比較的規模の大きな画地に共同住宅等は存するものの、対象不動 産の規模では、経済性の観点から賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって本件では比準 価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 84.2] [101.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０ ．９％減少しており、高齢化率は３０．５％ であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変 わらない。 地域要因の変化はみられない。駅徒歩圏内に 位置する住宅地域であるため利便性が高く再 評価される動きもあるなど、局面に変化がみ られる。 接面方位が北西側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して若干優位な競争力を有 する。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％