別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 牛久 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市牛久町字大流３１３７番１９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 牛久 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市機能誘導区域 街 路 基準方位：北、６． ５ｍ市道 交通 施設 牛久駅　南西方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号を西に越えての民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域で、比較的熟成度が高いため、 将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ常磐線を最寄り駅とする牛久市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近 隣に居住あるいは出身の３０～４０代前半の一次取得者層が大半。新型コロナの影響は限定的で、特に、ひたち野うし くや牛久駅徒歩圏の需要は底堅い。民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域で、中心価格帯は、土地総 額で７百万円程度、新築戸建で２千万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道６号西側の住宅地で、接面街路の対面地等、面大地には地主の節税目的と思われるアパート等の介在も見られるが 、アパート敷地としては画地規模が相当小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事 例比較法の適用に際しては、取引時点が比較的新しく、特段の事情補正を要しない４事例を採用した。よって、代表標 準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [121.0] [101.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は平成３１年を境に微減傾向。高齢化率 は上昇傾向。取引件数と建築着工件数は横這 い傾向。ひたち野うしく地区及び牛久駅徒歩 圏の人気が高い。 国道６号を西に越えての民間業者によるスプ ロール的な小規模開発地が多い地域で、比較 的熟成度が高く、地域要因に特段の変化は見 られない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、北 東街路であることにより日照がやや優る。個 別的要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％