別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 牛久 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市田宮町字新山１０７１番３４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北西6m市道 水道、下水 牛久 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 牛久駅北方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号線西側に位置し、民間業者によるスプロール的な小規模開発地である。今後も地域要因の大きな変動も 期待できず駅接近性に比して需要は弱いことなどから、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牛久市を中心に、周辺市町に存する住宅地域一帯と考えられる。需要者は、同一需給圏内に居住する若 年層の一次取得者が中心である。近隣地域は時間が経過した住宅団地であること、ひたち野うしく地区に代表される品 等上位の住宅地の供給が続いていることから、相対的な地位低下がみられる。価格水準であるが、土地は５０坪程度で ６５０万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度が上限とみられ、ほぼ横ばいで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己用不動産を求める取引が大半を占める。取引にあたっては快適性や利便性、安全性等が重視される 傾向が強い。一方収益価格であるが、付近の状況や対象不動産の規模等を総合的に勘案した結果、経済合理性に見合っ た賃貸経営が困難であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、主たる需要者の視点に立ち 比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [120.2] [101.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０ ．９％減少しており、高齢化率は３０．５％ であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変 わらない。 地域要因に大きな変動はみられない。常磐線 の西側に位置し競争力低下がややみられるが 住環境は一定水準を維持しており、一定の需 要が期待できる。 接面方位が北西側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して競争力は若干優る。ま た個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％