別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 取手 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 取手市戸頭字大明神１０６２番 ②地積(㎡) 1,051  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 空地 農地等が多く周辺が宅地化されつつある地域 南東2.7m市道、北東側道 水道、下水 戸頭 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   10 ｍ、南   50 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   31.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 戸頭駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の 　将来予測 やや起伏の見られる地勢で、狭小街路が雑然と配置された地域ではあるが、守谷市との境界付近に位置し、幹線 道路やスーパーへの接近性に優れるため、宅地転用圧力は比較的強く、宅地化が進行する地域と判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     11,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ常磐線沿線及び関東鉄道常総線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における宅地見込地地域一帯 と把握した。想定される需要者は大手デベロッパーおよび比較的豊富な資金力を有する地元不動産業者等。やや起伏の 見られる地勢で、狭小街路が雑然と配置されているが、守谷市との境界付近に位置し、利便性に優れるため、競争力は 概ね良好。中心となる価格帯は、開発条件により異なるが、概ね坪当たり３～５万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例比較法の適用に際しては、戸建住宅用地として開発が見込める３事例を採用したが、開発条件等、各事例に内 在する個別性が強いため、査定価格にかなり大きなバラツキが生じた。控除法による価格は不動産開発業者の開発手法 に則って試算した価格だが、想定部分を多く含むといった難がある。両試算価格に特段の優劣が認められないため、本 件では、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。高齢化率が高い。取引件数と建築 着工件数は横這い傾向。取手駅徒歩圏、ゆめみ野地 区、藤代駅南地区の人気が高い。 起伏の見られる地勢で、狭小街路が雑然と配置され ているが、守谷市との境界付近に位置し競争力は良 好。地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因の変動は特に見受けられない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他