別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 取手 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -26 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 7,940,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市中田字北敷耕地９４９番２外 ②地積 　(㎡) 575   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に事業 所等が散在する住宅 地域 南西8m市道 水道 藤代 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤代駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落地域であり、一定の居住環境は有する地域。需要は地縁・血縁関係者が中心で、外部需要が 考えづらいことから市場は低迷、地価は下落傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね取手市及び周辺市町の農家集落地域全域である。需要者は当該地域に地縁、血縁のあるものが大部 分であり、外部需要は期待し得ない。市街化調整区域内においては不動産取引が少なく、また規模の格差も大きいこと から、需要者の年齢、一次取得、二次取得等の区別、市場の中心価格帯等の判定はなし得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅地域であり、賃貸用不動産が存しないため収益価格の試算は行わない。比準価格の試算においては、市内全域 及び周辺市から事例を採用し広域的な検討を行った。比準価格は、現実の市場において成立した価格を基礎としており 、居住環境が重視される住宅地域においては重視すべきである。よって、比準価格を中心として、他の標準地とのバラ ンスをも考慮することにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化進展が進む中、市街化調整 区域内の集落地域については外部需要が考え づらく、地価下落が継続。 道路幅員、駅への接近性等において一定の条 件を有する地域だが、外部需要はほとんど期 待出来なく、地価は下落が継続中。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％