別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 取手 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -25 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市下高井字官上木１０７８番１８ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 小規模の一般住宅を 中心に空地が残る住 宅地域 西3m市道 水道、ガス 稲戸井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 稲戸井駅北東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶミニ開発の既成住宅地域である。調区内の既存住宅地の選好性は著しく低下しており、併 せて需要回復に資する要因変化もないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、取手市を中心とし、県南地域の各市に存する、市街化調整区域内の住宅地域と判断した。主たる需要者 は、地元に何らかの関係を有する若年層が中心であると思われ、外部からの流入も期待される。同一需給圏内では、市 街化調整区域内の住宅地域に対する需要は大きく回復していないものの、経済面から一定の需要も存する。中心となる 価格帯であるが、土地が４０坪程度で２５０万円が上限、新築戸建が１８００万円台が上限であると思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。収益還元法であるが、規模や付近の状況等を勘案すると、アパートに対する需要面から 実現性が乏しく、その適用を断念した。当該地域における市場参加者であるが、自己用不動産を取得するための需要者 が大半を占めることを考慮すると、投資判断においては快適性や利便性が重視されると判断した。よって主たる需要者 の視点に立ち、客観的であって実証的な価格である比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．６％減少しており、高齢化率は３５．３％ であった。県の高齢化率３０．６％と比較し 、やや高い。 地域要因に大きな変動はない。地価水準は低 位であるものの調区内の既成住宅地の選好性 は回復せず、弱含みの状況が続くと思量する 。 接面方位が西側であるため、北側で街路に接 する画地と比較して競争力はやや優る。また 個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％