別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 取手 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -24 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市桑原字三升蒔耕地１０５５番１１ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南2.7m市道 水道、ガス、下水 取手 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　２ ．７ｍ市道 交通 施設 取手駅北東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅が立地する住宅地域として熟成している。現時点では格別な変動要因はないが、周辺地域に国 内最大級の規模となる商業施設の進出計画がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に、周辺自治体を含めたＪＲ常磐線及び関東鉄道常総線沿線各駅の住宅地域一円である。需 要者の中心は３０～４０才代の一次取得者層である。取手市内の住宅地域は新規分譲地が供給及び需要の中心であるが 、既成住宅地域の供給も近年は少ない状況にあり市況が安定している地域も散見される。総額で土地は４００～５００ 万円程度、新築戸建物件については２０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主要な利用用途となっており賃貸市場が形成されておらず、また、画地条件等により、採算がとれる賃貸用 建物の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認めら れるものであり、試算された比準価格は市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [166.5] [105.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり高齢化率も相対的に高 い。概して需要はやや低調で地価も弱含み傾 向にあるが、一部需要が底堅い地域も散見さ れる。 桑原周辺地区に国内有数の大型商業施設の進 出計画がある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％