別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 取手 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -23 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市戸頭字西坪１５７３番４ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 戸頭 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 戸頭駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか農家住宅も介在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む住宅地の圏域で、需要者は左記同一需給圏内のうち、取手市内に居住する 一次取得者層が中心である。ゆめみ野地区や隣接の守谷市等へ需要が流出しており、また、品等が劣る既存の住宅地の 競争力は低下している。値頃感もあり地価は若干の下落傾向にある。土地は１３０～１６５㎡程度で、総額が４００～ ５００万円前後、新築戸建物件に関しては１，８００～２，２００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅も多い旧来からの住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、取手市内で代替競 争関係を有する取引事例から適正に試算が行われており、信頼性が高い。収益還元法に関しては、画地規模が小さく経 済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため適用は断念した。以上、代表標準地との検討を踏まえ、住 宅地としての市場性を的確に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [101.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少から微増傾向に転じ、高 齢化率は上昇傾向にある。ゆめみ野地区の人 気、守谷市へ需要が流出する中、値頃感も出 てきている。 農家住宅も多い旧来からの住宅地域で、競争 力の程度は劣るが、利便性が比較的良好なこ とから地価の下落幅は微弱に留まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％