別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 取手 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -20 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市西１丁目１３６番１３５ ｢西１－２５－１３｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 寺原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 寺原駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅団地で空き家が増えつつある。住み替え等の動きが活発化していない状況を踏まえると、地価の 弱含み傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺自治体の普通住宅地域である。需要者の中心は市内に 居住する３０～４０才代の一次取得者層であるが、県外からの都心通勤者等の需要も一定程度見込める。圏内では建売 住宅を中心に供給も多いが、駅距離等の立地条件が良好な不動産の市況は概ね安定している。需要の中心となる価格帯 （総額）は、土地で９００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主として戸建住宅が多い地域で賃貸市場が形成されておらず、標準地の画地条件及び地域性より採算がとれる賃貸用建 物の想定が難しいことから収益価格の試算は断念した。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であ り、取引価格相場を指標に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [129.2] [105.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり高齢化率も相対的に高 い。概して需要はやや低調で地価も弱含み傾 向にあるが、一部需要が底堅い地域も散見さ れる。 旧来からの既成大規模住宅団地であるが、新 規流入は少なく市況はやや停滞している状況 にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％