別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 取手 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -17 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市藤代字屋敷付５５８番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主として アパート等が存する 住宅地域 北西4m市道 水道、下水 藤代 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    65 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 藤代駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に存するものの、既成の住宅地域で訴求力に欠ける。今後も地価上昇に結び付くような地域要因の変動 は期待しづらく、ほぼ現状のまま推移すると見込まれ、やや弱含み傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね取手市を中心としつつ、県南部に位置する周辺市町に存する、普通住宅地域一帯と判断した。需要 者の多くは、地縁的関係を有する比較的若年の一次取得者のほか、一定の買換層も期待できる。宅地供給が続いている ものの、長年続く地価下落も相俟って、変動幅は小さい。駅に比較的近い既成の住宅地域であるため、需要の中心とな る価格帯は、５０坪程度で土地総額は５３０万円が上限、新築戸建で２０００万円が上限であり、やや弱含んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己用不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が 強い。一方収益価格であるが、付近で共同住宅が存するものの、対象不動産の画地規模では、経済合理性に適した賃貸 経営が困難であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では主たる市場参加者の視点から比準価 格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [183.8] [101.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．６％減少しており、高齢化率は３５．３％ であった。県の高齢化率３０．６％と比較し 、やや高い。 地域要因に格別の変動はみられない。駅接近 性では優るが、新規分譲地との比較において は訴求力に劣り、新たな需要に繋がりにくい 状況である。 接面方位が北西側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して若干競争力が優る。ま た個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％