別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 取手 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -16 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市宮和田字北側３７４番６ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 藤代 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 藤代駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅主体のアパートも見られる住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む住宅地で、需要者は左記同一需給圏内のうち、取手市内に居住する一次取 得者層が中心となっている。新興住宅地等の住環境が良好な住宅地と比較して、品等が劣る既存の住宅地の競争力は低 下している。値頃感もあり地価は若干の下落傾向にある。土地は１３０～２５０㎡程度で、総額が４００～９００万円 前後、新築戸建物件に関しては１，７００～２，３００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は駅徒歩圏の旧来からの住宅地域で、アパート等も見られるが、自用目的での取引が支配的である。比準価格 は、取手市内で規範性の高い取引事例を重視して適正に試算が行われており、信頼性の程度が高い。収益価格は、投資 採算性に見合う収益物件を想定することは非現実的であるため適用は見送った。以上、代表標準地との検討を踏まえ、 住宅地としての市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [180.8] [101.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少から微増傾向に転じ、高 齢化率は上昇傾向にある。ゆめみ野地区の人 気、守谷市へ需要が流出する中、値頃感も出 てきている。 駅徒歩圏の住宅地域であるが、区画が整然と した新興住宅地との比較において競争力は低 下しており、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％