別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 取手 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -15 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市新町４丁目甲３８８番１７ ｢新町４－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 取手 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 取手駅徒歩圏の街区の整然と した住宅地域。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 取手駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 取手駅徒歩圏の区画整然とした住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。競 合する分譲地も多く、地価水準はやや弱含みである。コロナ禍の影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線及び関東鉄道常総線沿線の標準住宅地域一帯と判定した。需要者は同圏域内の３０～４０歳 代の一次取得者が中心であるが、都心へのアクセスが良好なため、県外からの流入も一部見込まれる。都心へのアクセ スの良好な住宅が周辺市で供給され続けていることから、需要は流出傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地が １，３００万円程度、新築戸建物件では２，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心に未利用地やアパート等の共同住宅も散見される住宅地域である。但し、賃貸市場は相対 的に少なく未成熟であり、市場性及び投資採算性を有する計画することが困難であるため、収益還元法の適用は断念し た。一方、自用の類似の取引事例の収集及び選択は、適切に行われたため信頼性は高い。よって、本件では、比準価格 を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.0] [104.0] 100 74,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお り、需要は低調である。取引件数、建築着工 件数も低位で推移している。 区画整然とした分譲住宅地であり、住環境に 特段の変動はないが、新興住宅地への需要流 出が継続しており、地価はやや弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％