別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 取手 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -13 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 藤代 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 藤代駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古い分譲地であるが、一定の利便性、環境を有する。建替時期を迎えた家屋も多いが、建替えは進んでい ない。環境等上位の競合地域が多く、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域である。以前は外部需要も あったが、現在の需要者は取手市藤代地区に居住する３０～４０歳代の一次取得者が中心である。藤代駅南口等に環境 等上位の新興住宅地が多く、本地域はやや競争力が低下、需要は停滞気味である。市場における中心価格帯は、土地５ ０坪～６０坪程度で６００万円～７５０万円、新築戸建物件は２０００万円から２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は戸建住宅主体の小規模な住宅団地である。周辺地域には共同住宅も存するが、本件においては画地規模等か ら賃貸用建物を建築する経済合理性が認められず、収益価格試算は断念した。比準価格は藤代駅を最寄駅とする住宅地 の事例を中心として試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。また、自用目的の取引が中心の地域であ り比準価格の信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [158.6] [105.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市は人口減少、高齢化が進み、特にＴＸ 沿線に需要を奪われる傾向が激しいことから 、周辺市町村に比較して地価の回復が遅れて いる。 藤代駅徒歩圏内で一定の利便性を有するが、 ＴＸ周辺地域等に宅地供給が多く、それらに 対する競争力に乏しく、地価は弱含みで推移 。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％