別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 取手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市新取手３丁目４１５２番１３９ ｢新取手３－４３－１５｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 新取手 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの住宅地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新取手駅北東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成が続き、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。価格水準は十分に下がっ ているものの未だ需要回復には至らず、地価水準は横ばい傾向からやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、取手市及び県南部に存する周辺市の中規模住宅地域であり、概ね各駅勢圏に属する住宅地域一帯と判断 した。需要者は、比較的若年の一次取得者が中心である。付近ではゆめみ野地区を中心に宅地供給が続き、近隣地域に 対する需要は少ない。加えて少子高齢化等の影響もあり、地価はやや弱含みで推移している。主たる価格水準は、土地 は５０坪程度で４３０～４７０万円程度、新築戸建物件については、２０００万円台半ばが取引の主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における市場参加者は、自己用不動産を求める者がその大半を占める。よって不動産投資判断にあたっては、 快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、対象不動産の規模では経済合理性の観点 から、適正な賃貸経営が困難であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では比準価格を標準と し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [190.9] [104.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．６％減少しており、高齢化率は３５．３％ であった。県の高齢化率３０．６％と比較し 、やや高い。 地域要因に特段の変化はない。しかし付近に おいて品等上位の宅地供給が続き、住環境面 では相対的に劣ると言わざるを得ず、改善の 動きは鈍い。 接面方位が南東側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して競争力が相対的に優る 。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +91.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％