鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

取手 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＫＮ調４ -37	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
b	取手ＫＮ公５ -31	取手市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
c	取手ＵＷ公５ -3	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	取手ＨＭ公５ -8	取手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	取手ＫＮ公５ -59	取手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南6m、北西6m、三方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,377	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	156,446	100 [ 96.0]	162,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 60,158	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,038	100 [ 75.1]	79,944		83,100
c	(　 ) 64,097	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	62,777	100 [ 82.7]	75,909		78,900
d	(　 66,097) 70,457	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,550	100 [ 85.6]	81,250		84,500
e	(　 ) 67,152	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	60,759	100 [ 75.3]	80,689		83,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,800 円／㎡]

取手 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,534,135	1,264,300	5,269,835	4,302,360	967,475	（　0.9424） 911,748	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,234,960 円　　　　（　 41,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	444 ㎡	24.0 m x 19.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・３ＤＫ・約５０㎡・８部屋の共同住宅を想定した。Ｐは平面式８台を想定し、賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	200.00	100.0	200.00	1,440	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,460	292,000	1.0	292,000
							1.0	292,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		580,000		580,000
								580,000

⑨年額支払賃料	580,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,960,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 696,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,264,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	580,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 580,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 264,915 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,534,135 円　　　　（　 14,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公５賃貸　　　　-40	1,317 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,544 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公５賃貸　　　　-47	1,715 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,559
c	取手ＫＮ公５賃貸　　　　-48	1,145 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,145

取手 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	61,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	208,800 円	6,960,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 520,200 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,400 円	61,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,264,300 円　（　　　　　　 2,848 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9424

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,302,360 円（　　　　　 9,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,534,135 円
②総費用	1,264,300 円
③純収益　①－②	5,269,835 円
④建物等に帰属する純収益	4,302,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	967,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	911,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,234,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
取手 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

取手 -1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　關本　淳一

TEL.

鑑定評価額

37,300,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	取手市台宿２丁目５７８番１１外｢台宿２－１－３７｣				②地積　(㎡)	444 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台にある住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	取手 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

取手市内の最高価格水準の住
宅地域。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

取手駅東方

550m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

取手駅徒歩圏の高台の住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。街区がやや
不整然としており、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。コロナ禍の影響に留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茨城県南地域におけるＪＲ常磐線・関東鉄道常総線沿線の住宅地域一帯と判定した。需要者は同一需給
圏内の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、一部県外からの流入も見込まれる。新規の供給は限定的で、都心
へのアクセスの良好な住宅が周辺自治体で供給され続けていることから、需要は減退傾向である。需要の中心となる価
格帯は、土地が２，０００万円程度、新築戸建物件では３，５００万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が中心であり、類似地域等において規範性の高い取引事例を収集し得た。他方、近隣地域は、投資採
算性の確保を可能とする賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に求められた。また、主たる市場参加者は自用目的
で取引を行うため比準価格の説得力は高い。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を採用し、収益価格を
参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[104.0]

100
[ 82.7]

[104.0]
100

83,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお
り、需要は低調である。取引件数、建築着工
件数も低位で推移している。

取手駅徒歩圏の利便性が高い住環境に変動は
ないが、新興住宅地への需要流出が継続して
おり、地価はやや弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

取手 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＫＮ公５ -31	取手市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
b	取手ＫＮ調４ -36	取手市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	取手ＫＮ調４ -50	取手市		更地	（　）	長方形	東8m市道、北4.5m、角地		１中専 (70,200)
d	取手ＫＮ調４ -69	取手市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,158	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,038	100 [ 77.9]	77,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	80,200
b	(　 ) 56,863	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,636	100 [ 69.6]	81,374		84,600
c	(　 ) 62,927	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	59,634	100 [ 76.4]	78,055		81,200
d	(　 ) 66,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	63,032	100 [ 73.0]	86,345		89,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

取手 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,426,847	938,546	4,488,301	3,444,100	1,044,201	（　0.9730） 1,016,008	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,320,160 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	444 ㎡	24.0 m x 19.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約５５㎡、６戸）、平面式駐車場６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,428	235,620	1.0	235,620
							1.0	235,620
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		471,240		471,240
								471,240

⑨年額支払賃料	471,240 円　×　12ヶ月　＝　 5,654,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,654,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 452,390 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,202,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	471,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 471,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 220,022 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,426,847 円　　　　（　 12,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公５賃貸　　　　-11	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.5]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公５賃貸　　　　-30	1,252 ( 1,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,539
c	取手ＫＮ公５賃貸　　　　-39	1,239 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.5]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,415

取手 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	50,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	169,646 円	5,654,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 429,200 円	50,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 938,546 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,444,100 円（　　　　　 7,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,426,847 円
②総費用	938,546 円
③純収益　①－②	4,488,301 円
④建物等に帰属する純収益	3,444,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,044,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,016,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,320,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）