別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 笠間 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市仁古田字踊場１１２９番４ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅等が散在す る県道沿いの住宅地 域 西12m県道 水道、下水 友部 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　県道 交通 施設 友部駅　南東方 7.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの農家住宅主体の集落地域で、標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。市 場は需要者が限定的で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠間市のほか隣接市町村の農家住宅地域と判定した。需要者は地縁性を有する３０～４０歳代の一次取得 者が中心となる。友部駅周辺地域においては小規模開発地が多く見られ旺盛な需要も認められるが、当地域は友部駅か らやや離れた農家住宅地域で、選好性は低く需要は弱い。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で５百万円弱程 度、新築の戸建物件で２千万円台前半と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅主体の集落地域である。同一需給圏内においては、自己の居住目的の取引が中心で、収益物件とし ての不動産取引は少ない。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力を有する 。また、地域内にはアパート等は見られず、賃貸市場が十分に熟成していないため、収益価格の試算は非現実的との判 断から行っていない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笠間市の人口は減少傾向。住宅着工は回復傾 向も建設資材高騰や物価上昇もあり住宅市場 の先行きへの不透明感は強い。 地域要因に特段の変動はない。近接する工業 団地への工場進出はみられるが、当地域は農 家住宅主体で影響は弱く、需要は地縁者等限 定的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％