鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北茨城 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北茨城０５７４８ -91	北茨城市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
b	北茨城０８１４２ -30	北茨城市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	北茨城０８１４２（再 -28	北茨城市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
d	北茨城０８１４２ -41	北茨城市		更地	（　）	長方形	北西16.1m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	北茨城０８１４２ -45	北茨城市		更地	（　）	ほぼ整形	東16.2m市道、北4.3m、西8m、三方路		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,570	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	23,906	100 [ 86.6]	27,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 14,681	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	21,988	100 [ 79.3]	27,728		27,700
c	(　 ) 18,917	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,433	100 [ 84.7]	27,666		27,700
d	(　 ) 39,353	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,353	100 [ 141.6]	27,792		27,800
e	(　 ) 19,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	22,574	100 [ 82.1]	27,496		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +43.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,700 円／㎡]

北茨城 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,996,209	572,956	2,423,253	2,265,700	157,553	（　0.9746） 153,551	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,071,020 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北茨城 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	163 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,543	154,300	3.0	462,900
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,175	117,500	1.0	117,500
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		271,800		580,400
								0

⑨年額支払賃料	271,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,261,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,261,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,990,887 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	580,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,996,209 円　　　　（　 18,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北茨城０８１４２（賃　　　　-18	2,344 ( 2,336)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	1,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,547 円/㎡　月額支払賃料（　 1,543 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北茨城５７４８（賃）　　　　-8	1,260 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北茨城 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,800 円	32,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	114,156 円	3,261,600　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,800 円	32,600,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 572,956 円　（　　　　　　 3,515 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,265,700 円（　　　　　 13,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,996,209 円
②総費用	572,956 円
③純収益　①－②	2,423,253 円
④建物等に帰属する純収益	2,265,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,551 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,071,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
北茨城 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北茨城 5-3

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　大月　一代

TEL.

鑑定評価額

4,250,000 円

１㎡当たりの価格

26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北茨城市大津町北町２丁目２番２				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	低層の小売店舗、飲食店等が多い駅前商業地域	西（駅前広場）市道	水道	大津港駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場（１６ｍ市
道）

交通

施設

大津港駅駅前広場接面

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

大津港駅東口で中低層の店舗・併用住宅等が混在する駅前商業地域である。郊外の大型日用品店舗へ顧客は流出
傾向、商勢圏は近隣住民と駅利用客が中心的で空室率は高止まり、地価下落が続いている。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高萩市～北茨城市のＪＲ沿線と幹線沿いの圏域。需要者の中心は地元事業者と地縁関係者による需要が中
心的で、商業地需要は郊外の幹線沿いへ流出傾向。駐車場確保が困難な大津港駅前商店街で、駅利用客の減少と背後住
宅地の人口減少で商業収益は低迷、高齢化・営業不振による空き店舗が常態化し衰退傾向が顕著、空洞化が進行してい
る。土地取引件数が少なく需要の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は高萩市と北茨城市の商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。駅
前の旧来型商店街で、自己用店舗や併用住宅が大半でテナント向け物件は一括貸しが散見される程度。営業不振による
空き店舗が常態化しており、建築コスト上昇と高い空室率を反映し収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標
準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,900 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

26,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症による集客力低迷は徐々に
回復基調にあるが、商業地の郊外分散化で需
給は立地条件により二極化傾向。

大津港駅前商店街は集客力の低下・高いテナ
ント空室率が常態化、商圏人口の減少で需給
は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北茨城 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北茨城０５７４８ -90	北茨城市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	北茨城０５７４８ -91	北茨城市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	高萩０５８５１ -9	高萩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m県道、北西6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	北茨城０８１４２ -45	北茨城市		更地	（　）	ほぼ整形	東16.2m市道、北4.3m、西8m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,865	100 [ 128.3]	29,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 15,570	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	23,906	100 [ 87.5]	27,321		27,300
c	(　 ) 21,167	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	22,788	100 [ 86.7]	26,284		26,300
d	(　 ) 19,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	22,574	100 [ 83.0]	27,198		27,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +58.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,200 円／㎡]

北茨城 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,013,759	566,500	2,447,259	2,314,350	132,909	（　0.9746） 129,533	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,590,660 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北茨城 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	163 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸、２階：住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,550	155,000	3.0	465,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,175	117,500	1.0	117,500
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		272,500		582,500
								0

⑨年額支払賃料	272,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,270,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,270,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,008,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,013,759 円　　　　（　 18,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北茨城５７４８（賃）　　　　-7	1,008 ( 1,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北茨城５７４８（賃）　　　　-8	1,260 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北茨城 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,900 円	33,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	98,100 円	3,270,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 293,000 円	33,300,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 566,500 円　（　　　　　　 3,475 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,314,350 円（　　　　　 14,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,013,759 円
②総費用	566,500 円
③純収益　①－②	2,447,259 円
④建物等に帰属する純収益	2,314,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	132,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,590,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）