別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 北茨城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北茨城 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北茨城市中郷町汐見ケ丘５丁目１９７番２２ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南中郷 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 南中郷駅北方 2.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 汐見ケ丘住宅団地に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。生活利便施設まで徒歩圏外で需給は未だ弱含 みだが、住環境は良好で建替えも見られ底値感から地価下落率は緩和傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高萩市と北茨城市の中規模住宅地の圏域。需要者の中心は圏内に居住する３０～５０代の第１次取得者層 が中心的、高萩市からの転入は減少傾向。古い造成団地で住民の高齢化が進行、磯原駅圏内の新興住宅地に比べ市場に おける選好性は低いが、住環境が優り地価底値感から需給改善の兆しもある。市場の中心価格帯は土地が２１０㎡程度 で３００万～４００万円、新築戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は北茨城市内の住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。近隣地域は戸建住宅が 建ち並ぶ住宅団地で持ち家指向が強く、賃貸需要も極めて少なく賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しない 。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引されることが支配的であることから、市場の実態を反映し た比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高萩 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [127.4] [100.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北茨城市は人口・土地取引件数とも減少傾向 。低金利と地価底値感から住宅地の需給は一 部で回復基調にある。 高台の住宅団地で高齢化による空家も滞留す るが、住環境は良好で一部建替えも進んでい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％