別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 常陸太田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常陸太田 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小祝　良廣   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常陸太田市大森町字西畑１４２７番７８ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 大甕 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   450 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 大甕駅北西方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日立市行政界に近い中規模分譲住宅団地内であり、住環境の大きな変化は見られないが、やや供給過剰の状態に あり、地価水準は微減傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市、日立市南部の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者で、需要価格 の中心は土地面積約２００～２５０㎡、総額５００～６００万円、新築戸建総額は２，３００～２，４００万円程度。 同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅、賃貸住宅等からの住み替えが 多い。宅地需給動向は日立市からの転入も見られるがやや供給過剰にあり、地価水準は微減傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内東端、日立市行政界に近い戸建住宅の多い既成の住宅地域である。戸建住宅用に開発された住宅団地で経済的合理 性にあった賃貸住宅の経営は不可能と判断されるため、賃貸住宅の想定は難しく収益価格は試算しない。よって、快適 性を重視する住宅地域であり、自用目的で取引された比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も十分に行い、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸太田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [116.4] [104.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続き、市内一部地域は活発な宅地 需要が見られるも、市全域においてはやや供 給過剰の状況にあり、地価水準は微減傾向が 継続している。 日立市行政界に近い中規模住宅団地内であり 、やや供給過剰の状態にあり、地価水準は微 減傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％