別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 常陸太田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常陸太田 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小祝　良廣   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常陸太田市天神林町８４７番５２ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い新興住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 谷河原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 谷河原駅西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地内であり、空地も見られ供給過剰の状態にあり、地価水準は微減傾向が継続すると予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市及び近隣市の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需要価 格の中心は土地面積約２３０～３００㎡、総額４００～５００万円、新築戸建総額は２，２００～２，４００万円程度 である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅やアパート等からの住 替えが多い。宅地需給動向は空地も見られ供給過剰の状態にあり、地価水準は微減傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の区画整然とした分譲住宅地域である。戸建住宅用に開発された住宅団地で経済的合理性にあった賃貸住 宅の経営は不可能と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって居住性を重視し市場性を反映した比準価格 を採用し、代表標準地価格との検討も十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸太田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [155.5] [102.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続き、市内一部地域は活発な宅地 需要が見られるも、市全域においてはやや供 給過剰の状況にあり、地価水準は微減傾向が 継続している。 分譲住宅団地内であり、空地も見られ供給過 剰の状態にあり、地価水準は微減傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％