別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 9-2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 181,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市内守谷町字柳田３９４６番外 ②地積 　(㎡) 7,693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 事務所 Ｓ2 物流施設のほか工場 等が建ち並ぶ流通業 務地域 南12m県道 水道 国道２９４号 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,400 ｍ、西    50 ｍ、南 1,000 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 物流施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 「内守谷工業団地北部地区」 地区計画区域内の工業地。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 国道２９４号駅西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ２車線区間（国道２９４号～玉台橋）の４車線化の事業が進捗中であり、更に選好性が増すものと思われる。 (3)最有効使用の判定 物流施設の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県西部、県南部の工業地域を中心とし、広義には全国的に及ぶものと判断する。需要者は、上場会社 及び地元中小企業等の事業者が中心である。平成２９年２月２６日の圏央道開通（境古河～つくば中央）以後利便性向 上等で地価は依然として強含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引が少なく、規模等による価格差も大き いため把握しがたい部分もあるが、概ね１㎡あたり２．５～３万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の立地する工業地域は市街化調整区域内であり、一部賃貸物件も見られるものの賃貸市場は未成熟である事 から、収益価格は試算しなかった。従って、代替競争関係にある取引事例に基づき求められた実証性の高い比準価格を 採用し、代表標準地との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 常総市の人口は減少傾向（５年間でマイナス １．４％）にある。高齢化率は３０．９％と 県平均３０．０％を上回る。 オリックス不動産が、マルチテナント型物流 施設「守谷ＩＩロジスティクスセンター」を 着工したことを令和４年２月１日に発表。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％