別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 1,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市大生郷町字中丸６１２５番 ②地積 　(㎡) 72,070   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大規模生産工場の集 積する工業団地 南西16m市道、四方路 水道、下水 三妻 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南    60 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 290.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    72,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道圏域内の工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 三妻駅北西方 4.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成２９年の圏央道茨城県内区間全線開通により物流施設・工場進出の環境は良好であり、今後においても継続 すると予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、茨城県西部を中心に、県内内陸部の工業地域をも含むと判定。需要者は、県内及び県外の生産 事業者、流通業務事業者等が中心である。県内の工場立地件数は、令和３年期では全国２位、県外企業立地件数は全国 １位である。特に圏央道圏域においては、常総市を含め倉庫地等の取引は旺盛である。尚、市場で中心となる価格帯は 概ね１㎡当たり２０，０００～２５，０００円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、大型工場等が集積する「大生郷工業団地」に存している。当該地域においては自己使用目的の取引が中 心で、工場としての賃貸市場は未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似の工業団地内の事例より 求められており、市場の実態を反映した価格である。よって本件においては、比準価格を標準とし、さらに周辺公示価 格等の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年期における県内工場立地件数は県外 企業立地で全国１位。常総市では圏央道常総 ＩＣ周辺で倉庫等の開発が進展し、需要は良 好。 圏央道の県内全線開通以降、物流施設を中心 とした需要は良好。当該工業団地においても 地価はやや上昇傾向。 形状・画地規模において標準的であり、競争 力等は類似地域内の不動産と比較し同一であ る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％