鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常総 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公常総７５６１ -2	常総市		底地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	１２２０８０８２０７ -33380	結城市		建付地	（　）	長方形	西15m県道、北6m、角地		２住居 (60,200)
c	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -33	古河市		建付地	（　）	台形	西18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	境Ｒ４公ＹＫ -52	猿島郡境町		更地	（　）	ほぼ台形	西16.2m県道、東2.5m、南1.8m、三方路		準住居 (60,200)
e	坂東６４１５調Ｒ４ -9	坂東市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北西4m、角地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 24,947) 35,639	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,211	100 [ 90.3]	38,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 36,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	40,948	100 [ 99.8]	41,030		41,000
c	(　 ) 41,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	46,056	100 [ 114.0]	40,400		40,400
d	(　 ) 46,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.8]	40,463	100 [ 96.8]	41,801		41,800
e	(　 ) 37,364	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,804	100 [ 89.0]	40,229		40,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

常総 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,596,738	873,760	3,722,978	2,502,720	1,220,258	（　0.9733） 1,187,677	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	23,287,784 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	230.00	Ｓ1	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	795 ㎡	30.6 m x 29.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しによるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	100.0	230.00	1,807	416,000	5.0	2,080,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		416,000		2,080,000
								0

⑨年額支払賃料	416,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,992,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,992,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 414,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,577,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,596,738 円　　　　（　 5,782 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）商　　　　-1	2,048 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,807 円/㎡）　基準階 1 F B
b	結城（商）　　　　-13	1,603 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,781
c	下館賃商　　　　-5	2,240 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,867

常総 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	35,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	149,760 円	4,992,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,600 円	35,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 873,760 円　（　　　　　　 1,099 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,502,720 円（　　　　　 3,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,596,738 円
②総費用	873,760 円
③純収益　①－②	3,722,978 円
④建物等に帰属する純収益	2,502,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,220,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,187,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,287,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
常総 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 5-2

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

TEL.

鑑定評価額

30,800,000 円

１㎡当たりの価格

38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	南東25m国道、北東側道	水道、下水	水海道 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の沿道店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

国道２９４号沿いの路線商業
地域で、多様な店舗が連たん
している。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

水海道駅南東方

430m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２９４号沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状維持での推移と予測される。今後も店舗新規
進出は見込めるが、総じて商業地需要は低迷しており、近隣地価は弱含み状態と予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道店舗地（１～２階程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として県西及び県南地域の幹線道路沿い等に形成される路線商業地域であるが特に県西地域の幹線道路
沿いと代替競争関係が強いと判断される。需要者はロードサイド型店舗を営む法人事業者が中心と考えられる。国道２
９４号沿いは豊富な自動車通行量を誇るが、新型コロナの影響が長引き、飲食店を中心として需要は脆弱である。取引
が少なく需要中心価格帯の把握は困難であるが背後住宅地との比較から１３万円／坪前後が取引の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において、概ね性格が類似する取引事例から試算されており、対象標準地の市場性
を反映した価格が試算されたと思料される。又近隣地域内には沿道店舗のほか、一般住宅も見られており、路線商業地
域としての純化及び賃貸市場の形成は途上の段階と判断した。したがって市場性のある比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、更には対象標準地の将来性も考慮して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　常総 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①水海道：既存店舗の撤退で空室が目立つ②
石下：多様な店舗が見られ相応の集積性を誇
る③アグリサイエンスバレー事業が進み道の
駅が開業予定。

新型コロナウィルス感染症の影響が長引いて
おり、飲食店を中心として需要は脆弱であり
、近隣地価は依然として微減推移である。

角地による増価要因の一方、側道部分のセッ
トバックの減価要因が認められる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

常総 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４調常総７５６１ -27	常総市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	Ｒ５公常総７５６１ -2	常総市		底地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	Ｒ４調常総７５６１ -15	常総市		建付地	（　）	長方形	北25m県道、南6m、二方路		準住居地区計画等 (70,200)
d	坂東６４１５調Ｒ４ -9	坂東市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、北西4m、角地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,597	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	28,862	100 [ 73.1]	39,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	39,400
b	(　 24,947) 35,639	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,211	100 [ 84.6]	41,621		41,600
c	(　 29,444) 36,805	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	41,097	100 [ 104.2]	39,440		39,400
d	(　 ) 37,364	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,804	100 [ 87.4]	40,966		40,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

常総 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,762,927	955,299	3,807,628	2,609,370	1,198,258	（　0.9733） 1,166,265	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	22,867,941 円　　　　（　 28,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	795 ㎡	30.6 m x 29.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し平家建店舗を想定。敷地内に一定数の駐車場を確保した。平家建て店舗を想定したため容積充足率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,796	431,040	5.0	2,155,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		431,040		2,155,200
								0

⑨年額支払賃料	431,040 円　×　12ヶ月　＝　 5,172,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,172,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,743,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,155,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,762,927 円　　　　（　 5,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河・総和（賃）商　　　　-3	1,653 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	三和賃商　　　　-1	1,979 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,850
c	古河（賃）商　　　　-6	1,949 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,856

常総 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,800 円	36,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	206,899 円	5,172,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,200 円	36,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 955,299 円　（　　　　　　 1,202 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,609,370 円（　　　　　 3,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,762,927 円
②総費用	955,299 円
③純収益　①－②	3,807,628 円
④建物等に帰属する純収益	2,609,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,198,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,166,265 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,867,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,800 円／㎡）