別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -11 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のなかにア パート等が介在する 住宅地域 西5m市道 水道 水海道 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 豊岡町にあっては比較的高台 に位置する住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 水海道駅北西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の空地も残る水海道地区の住宅地域で、周辺に特段の開発等もなく、当面現状に近い状態で推移してい くものと予測する。住宅需要は、隣接市へのシフトもあり、やや弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、常総市の住宅地域を中心に周辺市の住宅地域をも含むと判定。想定される需要者は、市内居住 の３０代の当該地域に地縁性を有する一次取得者が中心である。近隣地域は、平成２７年９月の関東・東北豪雨浸水は なく、一時期において取引は総じて多かったが、近年は宅地取引が少なく、地価はやや弱含み傾向。尚、市場で中心と なる価格帯は、土地２００㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、国道背後の空地も残る住宅地域である。収益価格は、地域内では駐車場の確保が必須である。よって対 象標準地の画地規模を考慮した場合、経済合理性ある共同住宅の想定が困難と判断。従って収益還元法の適用は断念し た。また当該地域では居住の快適性が重視される。以上の検討から、本件においては、市場の実態を反映した比準価格 を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [114.4] [102.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均を上回っており、高齢化 率も同様。平成２７年の豪雨災害により住宅 地等はリスクの低い地域への選好より需要に 強弱がみられる。 国道背後に位置する空地も残る住宅地域。住 宅購入層の選好性は、市内きぬの里、守谷市 方面が強いため、地域内住宅需要はやや弱含 み。 西側道路の中間画地であり、画地規模は概ね 標準的。市場における競争力等は概ね類似の 不動産と同一と判断。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％