別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市水海道高野町字正西２３３９番１ ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 南5m市道 水道 水海道 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 水海道駅南西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に隣接する市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常総市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は近隣に地縁・血縁等を有する地元 関係者が多く圏域外からの転入者は少ない。外部からの需要は弱いが市街地への接近性は比較的良好であり、底値感か ら地価は横這い傾向で推移している。近隣での取引は稀で各取引には規模・価格等の個別性が見られ需要の中心価格帯 の把握は困難であるが、土地は４００㎡程度で総額４５０万円程度と思料する。新築の戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は農家住宅、一般住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。取引は地縁者等による地元需要が支配的で ある。比準価格は市街化調整区域内の住環境が類似する取引事例を採用して試算したもので市場性を反映し実証的な価 格である。近隣には共同住宅等は見られず賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。 よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 関東東北豪雨以降、地盤の良い地域、高台地 域の選好性が見られ、市域全体としては地価 は依然、弱含み傾向にある。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地 域要因の特段の変動は見られない。 市街化調整区域内の戸建住宅地として位置・ 形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％