別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市水海道諏訪町字八幡下東３１６２番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等の混在する住宅地 域 南4.2m私道 水道、下水 水海道 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ私道 交通 施設 水海道駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 水海道駅徒歩圏の低層住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。「平成２７年１１月関東・東 北豪雨」の浸水の影響が長引いており、当面、地価は下落傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内の範囲は、常総市及び周辺市町の低層住宅地域と判定した。需要者は常総市内に地縁的選好性を有する地 元関係者等が中心で圏域外からの転入は少ない。水海道駅徒歩圏内の低層住宅地であるが、「平成２７年９月関東・東 北豪雨」の浸水の影響が長引き、需要は市内高台地や守谷市方面へ流出しており、地価は弱含みで推移している。市場 の中心価格帯は、土地は１６５㎡で４００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 水海道駅から徒歩圏内の低層住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、常総市内の代替・競 争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画 地規模が小さく上記法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適 用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [120.6] [105.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「平成２７年９月関東・東北豪雨」の浸水の 影響が長引いており高台地以外の地価は概ね 弱含みで推移。新型コロナの影響は限定的と 思料される。 最寄駅及び商業施設への接近性は比較的良好 であるが、宅地需要は、浸水被害のない市内 きぬの里や守谷市等へ流出しており、地価は 弱含みで推移。 形状、規模等は標準的である。南側接面の中 間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％