別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 5,270,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市水海道本町字新町２５７１番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に店舗 併用住宅も混在する 住宅地域 東6.3m市道 水道、下水 水海道 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 亀岡台地の既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 水海道駅北西方 880m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「水海道本町」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常総市をメインとして周辺市（守谷市・つくばみらい市・つくば市等）を含む圏域の住宅地域であるが、 特に旧水海道地区との牽連性が強い。需要者の多くは常総市に地縁を有する個人である。同一需給圏内に環境の良い住 宅（きぬの里・みらい平等）の供給も多く、「水海道本町」のような既存住宅地域の需要は脆弱である。需要の中心と なる価格帯は土地総額で５００～６００万円前後、新築戸建で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 水海道の既存住宅地域の取引事例を採用し、比準価格は信頼性の高い価格が得られた。一方で近隣地域内においては、 共同住宅等の収益物件は少なく、画地規模からも賃貸想定は現実的でないと判断して収益還元法（土地残余法）の適用 は断念し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [100.8] [102.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 常総市の人口は減少傾向（５年間でマイナス ３．３％）にある。高齢化率は３１．１％と 県平均３０．０％を上回る。 令和４年度から水海道第一高等学校に中高一 貫クラス誕生。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％