別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 常総 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市本石下字寺浦４９１５番３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 石下 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 石下地区の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 石下駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域。市場での需要は地元居住者等が中心で限定的。石下地区では、住宅需要の中心は新石 下への選好性は強いが、近隣地域は、閑静さを保った住宅地域であり、地価は概ね底値感がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、常総市の住宅地域を中心に周辺市の住宅地域をも含むと判定した。想定される需要者は、市内 居住の３０代前後の一次取得者が中心であり、外部からの参入は、当該地域に地縁性ある需要者に限定される。近隣地 域は区画整然とした住宅地であり、環境条件等は概ね良好。尚、市場で中心となる価格帯は、土地１６５㎡程度を前提 とした場合、３５０万円前後、新築戸建住宅で１，８００万円から２，０００万円台と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域である。収益価格は、地域内では駐車場の確保が必須 である。よって対象標準地の画地規模を考慮した場合、経済合理性ある共同住宅の想定が困難と判断。従って収益還元 法の適用は断念した。また当該地域では居住の快適性が重視される。以上の検討から、本件においては、規範性ある取 引事例より求めた比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [129.7] [104.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均を上回っており、高齢化 率も同様。平成２７年の豪雨災害により住宅 地等はリスクの低い地域への選好より需要に 強弱がみられる。 区画整然とした住宅地域であり、総じて生活 利便施設への接近性も良好。近年の傾向とし て地価は概ね底値感がある。 形状及び画地規模は標準的で、総額との関連 で見た場合、買い易さあり。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％