別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 下妻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下妻 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下妻市大宝字本町５９８番 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 東6m市道 水道 大宝 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   220 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大宝駅東方 390m 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅の見られる既成住宅地域で特段の変動要因は認められず、当面現状維持で推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下妻市を中心として、周辺市町を含む既存住宅地域。需要者は下妻市内に地縁を有するエンドユーザー が中心である。「大宝」地区のような旧来からの住宅地域の宅地需要は弱く、地価は弱含みが続いている。需要の中心 となる価格帯は土地は１００～１５０坪で６００万円前後、新築戸建で２，０００万円台前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、賃貸市場が未成熟で共同住宅建築の想定は現実的でない事から、収益価格は試算を断念した。居住の快 適性を重視する「大宝」の住宅地域に存し、自己使用目的で主に取引がなされ、価格は取引価格を指標に決定されるこ とが一般的と認められるので、比準価格を採用し、周辺公示価格等との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下妻市の人口は減少傾向（５年間でマイナス ２．０％）にある。高齢化率は２９．４％と 県平均３０．０％を下回る。 駅や小学校に近い地域で、需要は弱いものの 割安感があり、地価の下落は緩やかに推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％