鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＵＷ調４ -11	取手市		更地	（　）	ほぼ正方形	北25.5m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	取手ＫＮ公５ -67	取手市		貸家建付地	（　）	台形	南西18m市道、南東4m、角地		２住居 (60,200)
c	つくみＧＹ公５ -10	つくばみらい市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、北西6m、角地		１住居地区計画等景観形成重点地区 (70,200)
d	牛久ＳＴ調４ -59	牛久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、東25m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,063	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,796	100 [ 93.0]	95,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,400
b	(　 ) 88,955	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,278	100 [ 88.5]	97,489		99,400
c	(　 ) 93,821	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,183	100 [ 92.2]	101,066		103,000
d	(　 ) 118,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	112,940	100 [ 114.7]	98,466		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

龍ケ崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,905,404	3,416,658	13,488,746	10,238,400	3,250,346	（　0.9733） 3,163,562	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	62,030,627 円　　　　（　 72,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	300 ％	300 ％	860 ㎡	24.6 m x 35.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：事務所を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,289	583,695	3.0	1,751,085
							1.0	583,695
2～ 3	事務所	300.00	95.0	285.00	1,640	467,400	3.0	1,402,200
							1.0	467,400
～

～

～

計		900.00	91.7	825.00		1,518,495		4,555,485
								1,518,495

⑨年額支払賃料	1,518,495 円　×　12ヶ月　＝　 18,221,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 825.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,221,940 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,822,194 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,399,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,555,485 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,518,495 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 464,659 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,905,404 円　　　　（　 19,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-8	2,320 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ調４　　　　-2	2,267 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,290
c	龍ケ崎ＵＷ調４　　　　-3	2,268 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,387

龍ケ崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	144,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	546,658 円	18,221,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 681,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,468,800 円	144,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,416,658 円　（　　　　　　 3,973 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,238,400 円（　　　　　 11,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,905,404 円
②総費用	3,416,658 円
③純収益　①－②	13,488,746 円
④建物等に帰属する純収益	10,238,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,250,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,163,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,030,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
龍ケ崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

龍ケ崎 5-2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　恒

TEL.

鑑定評価額

82,600,000 円

１㎡当たりの価格

96,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	龍ケ崎市佐貫１丁目９番３				②地積　(㎡)	860 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	店舗Ｓ3	中層の店舗、事務所が見られる駅前商業地域	北25m県道、背面道	水道、ガス、下水	龍ケ崎市 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 270 ｍ、西 370 ｍ、南 25 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.6 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 860 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

龍ケ崎市駅　東方

150m

法令

規制

商業
(80,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地であるが、ニュータウン地区の幹線道路沿いの商業地との競争が激しい。駅至近距離という希少性は
あるが、外部顧客を誘引する要因はほとんどなく、弱含みにて推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

龍ケ崎市を代表する商業地であり、同一需給圏は茨城県南部の商業地域全域に及ぶ。需要者は同一受給圏内関係者の他
全国展開のチェーン店などの外部需要も期待でき、法人、個人事業者を問わない。本標準地は駅前であるが、近年は一
定の駐車場を有する郊外型店舗との競争が激しく、コロナ禍による駅前飲食店等の不振もあり下落が続く。業種によっ
て規模が一定しないことから、需要の中心価格帯を判定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はＪＲ龍ケ崎市駅東口至近の駅前商業地である。本標準地は商業地であり収益を重視すべきだが、仮定に基づ
く点もあり、比準価格に比較してやや信頼性に問題がある。比準価格は龍ケ崎市内の商業地取引事例が入手しえず、周
辺市の事例からの試算となったが、商業地は同一受給圏が広域にわたることから一定の信頼性を有している。よって、
代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格に重きを置き、収益価格を関連付け、対象標準地の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.6]

[102.0]
100

95,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

龍ケ崎市の商業地は人口減少、高齢化進展、
郊外型店舗との競争があり商業環境は低下が
続く。

龍ケ崎市駅駅前の市を代表する商業地だが、
ニュータウン等の路線商業施設との競争が激
しく、地価はやや弱含みにて推移。

個別的要因の変動は存しない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＵＷ調４ -11	取手市		更地	（　）	ほぼ正方形	北25.5m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	取手ＫＮ公５ -67	取手市		貸家建付地	（　）	台形	南西18m市道、南東4m、角地		２住居 (60,200)
c	牛久ＳＴ調４ -59	牛久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、東25m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	つくみＧＹ公５ -10	つくばみらい市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、北西6m、角地		１住居地区計画等景観形成重点地区 (70,200)
e	つくみＧＹ公５ -11	つくばみらい市		建付地	（　）	長方形	西30m県道、中間画地		準住居地区計画等景観形成重点地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,063	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,796	100 [ 90.0]	98,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 88,955	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,278	100 [ 89.4]	96,508		98,400
c	(　 ) 118,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	112,940	100 [ 115.3]	97,953		99,900
d	(　 ) 93,821	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,183	100 [ 91.3]	102,062		104,000
e	(　 ) 84,492	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,294	100 [ 91.2]	96,814		98,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

龍ケ崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価が求めえない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,060,416	3,668,931	14,391,485	11,304,900	3,086,585	（　0.9473） 2,923,922	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	57,331,804 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	Ｓ3	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	300 ％	300 ％	860 ㎡	24.6 m x 35.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階事務所

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	2,400	652,800	5.0	3,264,000
							1.0	652,800
～ 2	事務所	320.00	90.0	288.00	1,640	472,320	3.0	1,416,960
							1.0	472,320
～ 3	事務所	320.00	90.0	288.00	1,600	460,800	3.0	1,382,400
							1.0	460,800
～

～

計		960.00	88.3	848.00		1,585,920		6,063,360
								1,585,920

⑨年額支払賃料	1,585,920 円　×　12ヶ月　＝　 19,031,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 848.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,031,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,522,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,508,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,063,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,585,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 496,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,060,416 円　　　　（　 21,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-8	2,320 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,478 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-5	1,918 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,339
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-10	1,458 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,025

龍ケ崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	477,000 円	159,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	570,931 円	19,031,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 681,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,621,800 円	159,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,668,931 円　（　　　　　　 4,266 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,304,900 円（　　　　　 13,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,060,416 円
②総費用	3,668,931 円
③純収益　①－②	14,391,485 円
④建物等に帰属する純収益	11,304,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,086,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,923,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,400 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,331,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）