別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 龍ケ崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市大徳町字上大徳２６６番３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北7.5m市道 水道、下水 竜ヶ崎 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地端で形成された在来か らの住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 竜ヶ崎駅南東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣周辺は既成住宅地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。住環境の選別性か ら市場競争力に劣る傾向は継続中で、近隣地価は弱含み状態である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね龍ケ崎市内が中心であるが、周辺市町も含んだ既成住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は同一需 給圏内に居住する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少なく、既成住宅地域は選別性に劣る傾向で 新規需要の流入も極めて少ない状況である。市場での需要の中心となる価格帯としては、土地は２５０㎡程度で、総額 が５００万円前後、新築戸建物件に関しては２０００万円を下回るものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺には、アパート等の収益物件が散見されるが、自己使用目的の取引が中心なことや土地価格に見合う賃料授受 がなされていないこと等から、収益性は土地価格に反映されていないと判断し、収益価格は求めなかった。したがって 、市場性・居住快適性が反映された周辺住宅地の取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し て、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [108.1] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の力強さに欠け、人口の微減傾向、 高齢化率の上昇傾等により利便性に基づく選 別化の流れが定着しつつある。 既成住宅地であり、住環境の優劣による選別 化、ニュータウン地区への需要流出は継続し ており、依然地価下落は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％