鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	龍ケ崎ＳＪ公５ -3	龍ケ崎市		更地	（　）	台形	南西6m市道、北西6m、角地		｢調区｣１低専 (50,80)
b	龍ケ崎ＵＷ公５ -12	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西4m、二方路		１低専 (50,80)
c	龍ケ崎ＵＷ公５ -29	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専 (50,80)
d	龍ケ崎ＵＷ公５ -91	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (50,100)
e	龍ケ崎ＵＷ公５ -95	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専建築協定 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,880	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	38,830	100 [ 68.8]	56,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	59,300
b	(　 ) 49,020	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	52,372	100 [ 88.3]	59,311		62,300
c	(　 ) 53,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,614	100 [ 84.6]	61,009		64,100
d	(　 ) 47,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	45,694	100 [ 79.0]	57,841		60,700
e	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	46,007	100 [ 77.9]	59,059		62,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,900 円／㎡]

龍ケ崎 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,756,954	491,984	2,264,970	1,875,500	389,470	（　0.9730） 378,954	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,579,080 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	12.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約４５㎡、４戸）、平面式駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,330	119,700	1.0	119,700
							1.0	119,700
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		239,400		239,400
								239,400

⑨年額支払賃料	239,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,872,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,872,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,642,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,756,954 円　　　　（　 11,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-22	1,022 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,387 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-26	965 ( 963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,312
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-27	1,038 ( 1,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,404

龍ケ崎 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,184 円	2,872,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 491,984 円　（　　　　　　 2,059 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,500 円（　　　　　 7,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,756,954 円
②総費用	491,984 円
③純収益　①－②	2,264,970 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	378,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,579,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
龍ケ崎 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

龍ケ崎 -6

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　植木　和貴

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	龍ケ崎市佐貫４丁目８番７				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｓ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	龍ケ崎市 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 239 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

龍ケ崎市駅北方

650m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした中規模一般住宅地としての住環境を当面維持すると予測する。金融機関の撤退等で利便性は低下
したが、在宅ワークの広がりによる需要増等で地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は龍ケ崎市及び周辺自治体の中規模住宅地で、概ね県南地域のＪＲ常磐線沿線及びつくばエクスプレス線沿
線に属する比較的生活利便性が良好な圏域が中心となる。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、
都心部のマンション価格高騰や在宅ワークによる需要増等の影響から圏外からの需要も増えてきている。価格帯に関し
ては土地は７０坪程度で１５００万円程度、新築戸建物件については３０００万円台の物件が主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅のほかアパートも見られる最寄駅徒歩圏内の住宅地である。周辺は賃貸住宅の供給が多いうえ、敷
地内での駐車場確保により容積充足率が低下するため、収益価格は低位に試算された。居住環境が重視される住宅地の
ため、市場価値を適切に表している比準価格により説得力があると判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参
考にとどめ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　龍ケ崎 -1                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     61,900 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①龍ケ崎市の人口は微減傾向。一方、高齢化
率は微増傾向。②圏央道Ｉ．Ｃ．への連絡道
路整備等が進行中。③分譲用地の仕入価格は
上昇傾向。

駅徒歩圏内の金融機関は郵便局だけで利便性
の向上は見られない。その他の街路条件、接
近条件等も格別の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	龍ケ崎ＵＷ公５ -12	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西4m、二方路		１低専 (50,80)
b	龍ケ崎ＵＷ公５ -29	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専 (50,80)
c	龍ケ崎ＵＷ公５ -53	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	龍ケ崎ＵＷ公５ -91	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,020	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	52,372	100 [ 92.2]	56,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 53,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,614	100 [ 84.6]	61,009		64,100
c	(　 ) 52,754	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	51,720	100 [ 81.0]	63,852		67,000
d	(　 ) 47,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	45,694	100 [ 84.6]	54,012		56,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,900 円／㎡]

龍ケ崎 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,782,359	492,808	2,289,551	1,933,250	356,301	（　0.9707） 345,861	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,917,220 円　　　　（　 28,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	12.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均面積：約４５㎡、４戸、敷地内平面式駐車場（自走式）４台、使用容積率は地域内で標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,320	118,800	1.0	118,800
							1.0	118,800
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,350	121,500	1.0	121,500
							1.0	121,500
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		240,300		240,300
								240,300

⑨年額支払賃料	240,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,883,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,883,600 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,667,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,300 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,300 円　×　　 92.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,806 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,782,359 円　　　　（　 11,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ調４　　　　-1	1,085 ( 1,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ公５　　　　-1	907 ( 906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,296
c	龍ケ崎ＵＷ公４　　　　-29	881 ( 881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 83.5]	100 [100.0]	1,407

龍ケ崎 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,508 円	2,883,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 492,808 円　（　　　　　　 2,062 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,933,250 円（　　　　　 8,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,782,359 円
②総費用	492,808 円
③純収益　①－②	2,289,551 円
④建物等に帰属する純収益	1,933,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	356,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,861 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,917,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,900 円／㎡）