別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 龍ケ崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市字立野４９４５番１１ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北5m市道 水道、下水 竜ヶ崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 竜ヶ崎駅南東方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域である。住宅地需要の中心が旧市街地から新規分譲地に移っているため、従来からの旧市街 地に存する住宅地に対する需要は弱い。しかし一部では再評価の動きが続き、安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市内及び、周辺市町に存する既成住宅地域一帯と判断した。需要者は、龍ケ崎市に地縁を有する一 次取得者が中心である。住宅地購入希望者は、竜ヶ崎ニュータウン地区等への流出が続き、取引はやや活発さに欠ける ものの、一部地域では再評価される動きもある。また、当該地域での住宅地需要の中心となる価格帯は、土地が１６５ ㎡程度で４００万円程、新築戸建は２０００万円を下回る程度であり、安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、既成住宅地域内の小規模分譲地である。居住の快適性・利便性等を重視する小規模一般住宅を中心とした 住宅地域であり、自己用不動産を求める取引が大半である。また、画地規模等から適正な賃貸経営が困難であると判断 し、収益還元法の適用は断念した。よって、主たる需要者の投資判断基準に照らし、客観的であって実証的な価格であ る比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で２ ．４％減少しており、高齢化率は３０．８％ であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ同 水準である。 旧来からの市街地に存し、竜ヶ崎ニュータウ ンに比べ環境面等で劣る。しかし土地需要に 回復傾向もみられるなどほぼ横ばいで推移し ている。 接面方位が北であるため、競争力は標準的で ある。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％