別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 結城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市新堤仲通り６番１８外 ②地積 　(㎡) 17,299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場、倉庫兼事務所 中小規模の工場等を 中心とした工業団地 北東16m市道 水道、ガス 結城 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 213.0 ｍ、奥行　約　　 122.0 ｍ、規模　　    17,300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 結城駅南方 2.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場や流通業務施設が徐々に増加すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は結城市を中心に、県西及び県南地域等広域的な範囲の工業地域一帯である。需要者は県内外の工場事業者 と物流業者が中心である。取引される規模や価格帯は個別性が強く、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難で ある。国道新４号へのアクセスが良好な工業団地であり、南側に拡張された工業団地内に工場建設が多くみられ、土地 需要は堅調に推移しているものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は結城第一工業団地に所在し、自社所有地による工場・倉庫が多く、賃貸市場は未成熟であるので、収益価格は 試算し得なかった。工場用地等の価格水準は、広域的に代替関係が生じる類似地域との需給バランスにより形成される ことから、これらの状況を反映している比準価格は、実証性のある価格として信頼性が高い。よって、比準価格を採用 し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [119.3] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均に比べや や高い。南部地区の区画整理地内に良質な住 宅地供給あり。特に市役所新庁舎周辺は需要 堅調。 工場地・倉庫用地への需要が多い中、工業団 地の拡張が見られ、土地価格は堅調に推移し ていると思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％