鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

結城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８０８２０７ -33380	結城市		建付地	（　）	長方形	西15m県道、北6m、角地		２住居 (60,200)
b	１２１０５０８２０７ -28281	結城市		建付地	（　）	長方形	北西6.1m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	１２１１００８２０７ -28343	結城市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	下妻ＦＨ公Ｒ５ -37	下妻市		更地	（　）	長方形	東9.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１２２０７０８２２７ -30800	筑西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	40,948	100 [ 110.2]	37,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 42,735	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	47,009	100 [ 121.3]	38,754		38,800
c	(　 ) 25,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	34,163	100 [ 87.4]	39,088		39,100
d	(　 ) 30,061	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,971	100 [ 79.2]	37,842		37,800
e	(　 ) 37,864	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,637	100 [ 98.3]	38,288		38,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

結城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,782,998	998,320	3,784,678	3,398,580	386,098	（　0.9726） 375,519	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,363,118 円　　　　（　 27,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	Ｓ2	306.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	11.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所とし、各々フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の同種の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.00	85.0	130.05	1,740	226,000	2.0	452,000
							1.0	226,000
2～ 2	事務所	153.00	90.0	137.70	1,425	196,000	2.0	392,000
							1.0	196,000
～

～

～

計		306.00	87.5	267.75		422,000		844,000
								422,000

⑨年額支払賃料	422,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,064,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,643,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	844,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 422,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 131,571 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,782,998 円　　　　（　 18,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）商　　　　-1	2,048 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	結城（商）　　　　-13	1,603 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,781
c	下館賃商　　　　-5	2,240 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,867

結城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	47,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,920 円	5,064,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 483,400 円	47,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 998,320 円　（　　　　　　 3,782 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,398,580 円（　　　　　 12,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,782,998 円
②総費用	998,320 円
③純収益　①－②	3,784,678 円
④建物等に帰属する純収益	3,398,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	386,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	375,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,363,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
結城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

結城 5-1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　山口　克次

TEL.

鑑定評価額

9,610,000 円

１㎡当たりの価格

36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城市大字結城字浦町１７６番				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｗ2	低層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	東8.8m県道	水道、下水	結城 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

結城駅北側に位置する既存の
商業地域

街

路

８．８ｍ県道

交通

施設

結城駅北方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

結城駅北口の既存の商業地域。駅南口が商業地の中心へと移行していること及び市役所が駅北側から南側に移転
したことから、近隣地域の空洞化が進展。当面地価は弱含みにて推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、結城市商業地域等を中心に、県西地区内の商業地域と判定した。想定される需要者は、地域の
特性より、個人事業主及び地元企業等が中心である。近年の傾向として郊外路線商業地域への店舗出店が進展しており
、地元経済低迷により空洞化現象が進み、空店舗が増え、店舗等としての需要は減少。尚、市場で中心となる価格帯は
画地規模により単価幅はあるが、概ね坪当たり１０～１２万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、駅北側の古くからの商業地域である。周辺には空店舗等も介在するため、売買、或いはテナント賃貸は
業種が限定される地域である。比準価格は市内を含め、周辺市の取引事例を採用し、適正に補修正を行っている。収益
価格との乖離は店舗等への賃貸需要の減退より、賃料水準の低下から低く求められた。よって本件においては、比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[122.4]

[100.0]
100

36,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率は県平均を上回っており、高齢化
率はほぼ県平均並み。商業地は駅北口の空洞
化が進展。商業地の中心は駅南口方面となっ
ている。

近隣地域は、駐車場がほぼ未整備状態であり
、また閉店舗も増えつつある。地価は弱含み
にて推移。

画地形状、規模等は概ね標準的であり、競争
力等も類似の不動産と比較し同程度と判断。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

結城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８０８２０７ -33363	結城市		建付地	（　）	正方形	東6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２２０８０８２０７ -33380	結城市		建付地	（　）	長方形	西15m県道、北6m、角地		２住居 (60,200)
c	１２２０６０８２２７ -35542	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m国道、西2.7m、角地		準住居 (60,200)
d	１２２０７０８２２７ -30800	筑西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,997	100 [ 74.1]	39,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,100
b	(　 ) 36,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	40,948	100 [ 107.8]	37,985		38,000
c	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,234	100 [ 94.0]	38,547		38,500
d	(　 ) 37,864	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,637	100 [ 91.9]	40,954		41,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

結城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価を求めることができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,779,497	999,809	3,779,688	3,398,580	381,108	（　0.9726） 370,666	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,267,961 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	Ｓ2	306.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	11.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所とし、各フロアー貸しを想定。尚、駐車場使用料は家賃に含むものとした。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.00	85.0	130.05	1,739	226,157	2.0	452,314
							1.0	226,157
2～ 2	事務所	153.00	90.0	137.70	1,420	195,534	2.0	391,068
							1.0	195,534
～

～

～

計		306.00	87.5	267.75		421,691		843,382
								421,691

⑨年額支払賃料	421,691 円　×　12ヶ月　＝　 5,060,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,060,292 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,640,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	843,382 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 421,691 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 131,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,779,497 円　　　　（　 18,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	結城（商）　　　　-13	1,603 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,791 円/㎡　月額支払賃料（　 1,739 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃商　　　　-2	1,554 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,722
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

結城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	47,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,809 円	5,060,292　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 483,400 円	47,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 999,809 円　（　　　　　　 3,787 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,398,580 円（　　　　　 12,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,779,497 円
②総費用	999,809 円
③純収益　①－②	3,779,688 円
④建物等に帰属する純収益	3,398,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,267,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）