別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 結城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字矢畑字矢畑南１２２番６ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地が多い中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南8.4m市道 水道、下水 結城 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．４ｍ市道 交通 施設 結城駅南方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の周辺部に存する市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在 の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として結城市であるが周辺市町の農家集落地域を含むと判定した。需要者は地域性から近隣に地縁、血 縁等を有する者が中心で、圏域外からの転入は少ない。市街地の地価下落による市街地からの代替需要は見られず、若 年層の地域外流出、少子高齢化から地元需要も総じて弱い。近隣での取引は少なく、規模等の個別性が強いことから需 要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は３５０㎡程度で総額３００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は結城市郊外の農家集落地域に存し、自用目的の個人の土地取引が支配的である。比準価格は、結城市内の代替・ 競争関係にある市街化調整区域内の宅地の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。 近隣には、アパート等の収益物件は見られず賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした 。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,950 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 9,270  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新庁舎周辺及び土地区画整理地内の需要は堅 調で地価は横這い乃至上昇、旧市街地・郊外 の住宅地の地価は弱含みで推移している。 結城市郊外の集落地域で、地域要因の特段の 変動は認められない。地元需要が中心である が、地元需要も総じて弱い。 集落地域の戸建住宅地として位置・形状・規 模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％