別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 結城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  3.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字田間字北ノ内１０１１番１９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 結城 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 結城駅南西方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな地域要因の変動は予測されず、当面現状のまま推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、結城市を主として隣接市町を含む圏域で、市街化調整区域に形成される既存住宅地域との価格牽連性が 強い。需要の中心は結城市に地縁を有する個人需要であり、同一需給圏外からの第三者の流入は少ない。需要の中心と なる価格帯については土地が３００～４００万円程度である。市街化調整区域内のため新築戸建の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する「田間」地区では自己利用目的の取引が大半であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性あ る取引事例を収集出来た。また市街化調整区域内に存するため賃貸市場が成熟していないので、収益価格の適用は断念 した。よって市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [104.0] 100 [153.1] [105.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 結城市の人口は減少傾向（５年間でマイナス ３．３％）にある。高齢化率は３１．３％と 県平均３０．０％を上回る。 地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％