別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 結城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字結城字神明町１７９３番８７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た新興住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 結城 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 結城駅北方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 結城駅北側の一般住宅を中心とした新興住宅地域で、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。長期 の地価下落による値頃感が出てきており、地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、結城市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、結城市及び周辺市町居住の３０～４０歳代の一 次取得者層が中心で、圏域外からの転入は少ない。結城駅北側の一般住宅を中心とした新興住宅地域で、結城市内にお いて一定の選好性が認められ、底値感から需給は改善傾向にあり、地価は概ね安定的に推移している。土地は１６５㎡ 程度で５００万円前後、新築の戸建住宅で２０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 結城駅北側の新興住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、結城市内の代替・競争関係にある信 頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画地規模が小さく 上記法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断念した。 本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　結城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [122.9] [102.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境の良好な住宅地は底値感から地価は一 部上昇若しくは横這い傾向で推移、利便性の 劣る郊外部は概ね弱含み。新型コロナの影響 は限定的。 やや郊外の区画整然とした新興住宅地域。市 内において一定の選好性が認められ、底値感 から需給は改善傾向にあり、地価は概ね安定 的に推移。 形状、規模等は標準的である。東側接面の中 間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％