別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 結城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字結城字油内７１８８番２５外 (南部第２工区４８－１街区１４、１５) ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m区画街路 水道、下水 結城 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に市役所が移転したこと で公共施設等への接近性が向 上している。 街 路 基準方位　北６ｍ区 画街路 交通 施設 結城駅　南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所が開庁し、居住環境等に優れる地域であるため、比較的人気が高い。当面地価は強含みで推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線にあって、概ね結城市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心 は結城市の居住者となるが、栃木県小山市等周辺市町からの需要もある。結城駅徒歩圏の区画整理済み及び区画整理中 の住宅地域にあっては居住性及び利便性に優れることから人気があって需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地は５ ０坪程度で６００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円台前半となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が戸建住宅の利用を前提としているため、大規模画地や併合した画地でないとアパート等は見られない。これ により収益価格は非適用とした。比準価格は結城駅徒歩圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので、市場性を反映し た実証的価格といえる。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体になるので、信頼性のある比準価 格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　結城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [107.2] [105.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②住 宅地：南口の市役所周辺強含み、旧市街地・ 調整区域弱含み、③工業団地完売、工業団地 の計画検討中 令和２年１１月市役所新庁舎が開庁したこと により、周辺の住宅地・商業地とも宅地需要 が高まっており、地価は強含みで推移してい る。 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％