別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -17 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市総社２丁目５６０番６ ｢総社２－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西3.4m市道 水道、下水 石岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．４ ｍ市道 交通 施設 石岡駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 石岡駅を最寄り駅とする一般住宅の多い住宅地域。地域に影響を及ぼす変動要因が見当たらないので今後も現状 維持で推移すると予測する。道幅が狭いため市場性が低い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線石岡駅を最寄り駅とする一般住宅の多い住宅地域と判定した。需要者の中心は圏内に居住ま たは勤務する一次取得者で、購入に当たっては生活利便性や価格を重視する傾向がある。市街地の住宅地域であるが自 動車がすれ違えないほど道幅が狭いため市場性は低い。需要の中心となる価格帯は、土地は２８０㎡程度で総額５００ ～６００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、類似地域で信頼性の高い事例を収集できた。当地域は持家指向が強く快適性と 利便性が重視される地域でアパートはほとんど見られない。収益還元法は街路条件から駐車場を備えた収益物件の建築 は困難であり適用しなかった。以上により当地域の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [101.5] [101.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続き市内の不動産需要は総じて弱 含みであるが、旭台や南台等の区画整理後の 住宅地域は選好性が高く需要と地価は安定し ている。 旧市街地の既成住宅地域。道幅等の街路条件 が良くないため、小中学校やスーパー等への 接近性は比較的良好であるが需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％