別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 石岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市高浜字中坪８２５番１４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅に医院、事 務所等も混在する住 宅地域 南東6m市道 水道 高浜 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高浜駅　東方 750m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 恋瀬川沿いに位置する高浜駅徒歩圏内の小売店舗も介在する既成住宅地域であり、当面現環境を維持するものと 予測。地縁的選好性が強く、市場は硬直的であり、今後も地価下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市高浜地区を中心に石岡市内全域の住宅地域一帯。地縁的選好性等により圏域・需要者の範囲は狭め られる傾向にあり、需要者は高浜地区居住者等に限定され、外部需要は殆ど見られない。駅徒歩圏の高浜地区中心部の 既成住宅地域であるが、新興分譲住宅地域との選別により、市場は収縮傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地 が坪６万円台半ば程度、新築戸建は概ね２千万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高浜駅徒歩圏内の既成住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難な ため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例 及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標 準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [106.7] [104.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、人口減少率・高齢化率は県 平均を上回る。不動産取引件数にコロナ禍の 影響は皆無、建築着工件数はコロナ禍以前の 水準に回復。 高浜地区中心部の駅徒歩圏内の地域であるが 、地元需要が中心で外部需要の流入は見込め ず、市場は収縮傾向にあり、地価下落が継続 している。 道路方位について優れる。その他、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％