別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市三村字水内２１０８番２ ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模農家住宅の建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6.4m市道 水道 高浜 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 高浜駅南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の農家集落地域で特別な変動要因は認められず、当面現状をもって推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市及び隣接市を含む農家集落地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁故者 など地縁性を有する者が中心である。市街化調整区域内の古くからの農家集落地域であることから需要は少ない。取引 が少ないうえ個別性も強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、単価としての地価水準は概ね妥当と 思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石岡市郊外の農家集落地域内に存し、アパート等収益物件はなく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用と した。比準価格は石岡市及び隣接市内において現実に生起した取引事例から求めた価格で、妥当な範囲内で広域的な分 析もなし得ており、市場動向を反映し実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて 、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,630 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 7,610  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少、高齢化率上昇継続。住環境 等条件の良好な住宅地域の地価は概ね横ばい 、その他の地域ではやや下落傾向。 市街化調整区域内に存する既存の農家集落地 域への需要は限定的で、地域の不動産市場は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％